Grundlage einer Immobilienbewertung ist stets der Standort der Immobilie. Unser räumlicher Fokus als Sachverständige in der Erstellung von Gutachten, um den Werts einer Immobilie festzustellen, liegt in der Metropolregion München mit ihren Zentren München, Augsburg, Ingolstadt und Rosenheim sowie den umliegenden Landkreisen die unterschiedliche räumliche Funktionen aufweisen und eng miteinander verflochten sind.

Metropolregion München

Die Metropolregion München ist seit Jahrzehnten eine der wirtschaftlich stärksten und innovativsten Regionen Europas. BIP pro Kopf und Kaufkraft erreichen Spitzenwerte, die Arbeitslosenquote ist sehr gering. Industrie- und Dienstleistungsbasis sind innovativ und robust aufgestellt. Diese Vorteile dokumentieren die unterschiedlichsten Studien wie beispielsweise der Prognos Zukunftsatlas. Für den Immobilienmarkt, der durch einen kontinuierlichen Zuzug sowie einem der Nachfrage hinterherhinkenden Angebot an Immobilien geprägt ist, belegen Analysen wie der Postbank Wohnatlas aber auch die hohen Bodenpreise die herausgehobene Stellung. Die Nähe zum Zentrum München determiniert dabei maßgeblich den Immobilienpreis.

Der Großraum umfasst einen Einzugsbereich von über 6 Millionen Einwohnern in Oberbayern, Schwaben und Niederbayern. Er ist geprägt durch eine hoch entwickelte Dienstleistungs- und Wissensökonomie (vor allem Finanzwesen, Medien, IT, Forschung), industrielle Zentren (High-Tech, Automobilbau, Luft- und Raumfahrt) sowie sehr guten Verkehrsanbindungen (Flughafen München, Autobahnen, Bahnverbindungen). Entlang der A8 zwischen Rosenheim, München und Augsburg ist bereits ein fast geschlossener Verdichtungsraum entstanden. Die hohe Lebensqualität leitet sich aus dem Naturraum mit Alpen, Seen und Flüssen sowie Erholungsgebieten aber auch einem breiten kulturellen Angebot ab. Standortnachteile liegen in einem Flächen- und Wohnraummangel sowie infrastrukturellen Herausforderungen.

Stadt München

Die Stadt München ist das ökonomische Herz der Region sowie bedeutender Verkäufermarkt mit einer hohen Nachfrage nach Immobilien. München ist Unternehmensstandort globaler Konzerne (Allianz, BMW, MTU, Munich Re, Siemens, Infineon) sowie zahlreicher Hidden Champions und Start-ups. Leuchttürme in Forschung und Bildung sind Technische Universität München (TUM), Ludwig-Maximilians-Universität (LMU), Max-Planck- und Fraunhofer-Institute. Bedeutende Branchencluster liegen in IT, Biotechnologie, Medizintechnik, Medien, Finanzwirtschaft. Als kulturelles Zentrum ist München eine begehrte touristische Destination – sei es für Urlaub (z.B. Oktoberfest) oder Geschäftsreisen (z.B. Messe München). Die sehr hohen Mieten und die Verkehrsüberlastung mit einem Pendlersaldo von +250.000 zählen zu den bedeutendsten Hemmnissen.

Münchner Stadteile im Überblick

Die Münchner Stadtteile unterscheiden sich funktionell und strukturell mitunter erheblich und weisen teilweise Bevölkerungszahlen von Großstädten auf.

• Die Altstadt ist einer der bedeutendsten Einzelhandelsstandorte Europas und von höherwertigen Dienstleistungen (u.a. Verwaltung, Banken, Versicherungen, Kanzleien) aber auch Hotels und Gastronomie sowie Kunst- und Kultureinrichtungen geprägt. Die Wohnnutzung ist recht gering.
• Die umliegenden Stadtviertel Lehel, Maxvorstadt, Ludwigsvorstadt, Isarvorstadt und Schwanthalerhöhe sind ähnlich strukturiert, wenn auch mit unterschiedlichen Ausrichtungen wie den Standorten der Universitäten oder der Kreativwirtschaft bzw. als Szeneviertel sowie einer stärkeren Wohnnutzung.
• Entlang des Isarhochufers hat sich in Bogenhausen, Harlaching und Solln bevorzugt eine exklusive Wohnnutzung eingefunden, die durch höherwertige Dienstleistungen ergänzt wird. Thalkirchen ist ein attraktives Naherholungsgebiet an der Isar.
• Die südöstlich der Isar gelegenen gentrifizierten ehemaligen Arbeiter- und Handwerkerviertel Haidhausen und Au sind beliebte Standorte der Kreativwirtschaft und bieten eine hohe Dichte an Szene-Gastronomie sowie Wohnraum für junge urbane Milieus.
• Schwabing ist eine begehrte und lebendige innenstadtnahe Wohnlage und beliebtestes Ausgehviertel, welches durch seinen Ruf als Künstlerviertel und seiner Nähe zum Englischen Garten profitiert.
• Die westlichen Stadtteile Neuhausen, Nymphenburg, Laim, Pasing und Obermenzing bestechen durch eine hochwertige und attraktive Wohnbebauung durchsetzt von gewerblichen Nutzungen sowie dem Subzentrum am Pasinger Bahnhof samt großflächigem Einkaufszentrum.
• Sendling, Giesing, Fasangarten, Ramersdorf und Berg am Laim sind traditionelle Arbeiterwohnquartiere durchsetzt von Handwerks- und Dienstleistungsbetrieben sowie vereinzelten produzierenden Unternehmen. Es sind Nachverdichtungs- und Aufwertungsprozesse zu beobachten.
• Die äußeren südlichen Stadtteile Trudering, Riem, Perlach, Waldperlach, Forstenried und Hadern haben sich als Wohnquartiere mit hohem Freizeitwert oftmals rund um alte Dorfkerne etabliert.
• Kennzeichen der äußeren nördlichen Stadteile Aubing, Lochhausen, Allach, Untermenzing, Moosach, Feldmoching, Milbertshofen und Am Hart ist die traditionelle Nutzung als landwirtschaftliche Flächen sowie als Gewerbe- und Industrieareale. Gewerbeflächen sind nachgefragt und die Wohnbebauung ist als einfach eingestuft.
• Die Großwohnsiedlungen in den Trabantenstädten Neuperlach, Hasenbergl, Fürstenried West und Freiham bieten einfache Wohnnutzungen mit einer guten Nahversorgung.

Umland München

Die Landkreise im Umland von München – der sogenannten Speckgürtel – zählen zu den Wachstumsregionen in Deutschland. Ein fortwährender Zuzug, hohe Bodenpreise und wachsende Verkehrsprobleme kennzeichnen diese Landkreise, wobei die Immobilienpreise kontinuierlich anwachsen.

Südlicher Speckgürtel

Direkt an München grenzen der Landkreis München, Landkreis Starnberg und Landkreis Fürstenfeldbruck sowie der Landkreis Ebersberg, die von der Attraktivität der Landeshauptstadt profitieren und eine wichtige Funktion als begehrte Wohngebiete ausüben. Die Wirtschaft ist von höherwertigen Dienstleistungsunternehmen und High-Tech-Betrieben sowie kleineren Gewerbeparks geprägt. Freizeitwert und Lebensqualität sind hoch.

Nördlicher Speckgürtel

Der nördlich gelegene Landkreis Dachau, Landkreis Freising, Landkreis Erding sowie Garching bestechen durch ihre Verkehrsinfrastruktur (Nähe zum Flughafen München und Autobahnanbindung) sowie den Wissenschaftszentren in Weihenstephan (Lebensmittel, Agrarwirtschaft, Biotechnologie) und dem Forschungscampus der TUM in Garching, weshalb die Region von High-Tech- und Industrieunternehmen geprägt ist.

Oberland – südliche Metropolregion

Das oberbayerische Oberland umfasst den Landkreis Miesbach, Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen, Landkreis Weilheim-Schongau und Landkreis Garmisch-Partenkirchen. Die Landkreise weisen mit zunehmender Nähe zu den Alpen einen verstärken Freizeit- und Erholungswert auf und sind touristisch geprägt, wenn auch in ihren nördlichen Teilen funktional mit der Landeshauptstadt verknüpft. Die Betriebsstruktur ist mittelständisch geprägt und der Wohnungsmarkt eher ländlich strukturiert.

Östliche Metropolregion

Rosenheim

Rosenheim erfüllt zentrale Funktionen für das südliche Oberbayern und liegt verkehrlich günstig an der A8 mit direkter Bahnverbindung nach München, Salzburg und Innsbruck. Hervorzuheben ist ferner die Nähe zu den Alpen sowie zum Chiemgau. Die Wirtschaftsstruktur ist mit Holz- und Möbelverarbeitung, Maschinenbau und Metallverarbeitung diversifiziert. Zudem dient die Stadt als Einkaufszentrum für das Umland. Durch den Zuzug aus München sind Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser knapp und hochpreisig . Büro-, Gewerbe- und Logistikflächen sind unter Einbeziehung des Umlands noch vorhanden.

Bayerisches Chemiedreieck

Zum Bayerischen Chemiedreieck zählen der Landkreis Altötting, Landkreis Mühldorf am Inn und Landkreis Traunstein im südöstlichen Oberbayern. Es liegt im Alpenvorland zwischen Salzburg und München, entlang des Inn. Der Begriff „Chemiedreieck“ bezieht sich auf die hohe Konzentration bedeutender exportorientierter chemischer Industrieunternehmen. Unterstützende Branchen (Logistik, Entsorgung, Engineering) sowie Forschungs- und Entwicklungsaktivitäten runden den Branchenmix ab. Großflächige Industrieareale prägen den Immobilienmarkt, wobei die Nachfrage nach Erweiterungsflächen zwar vorhanden ist, jedoch nur schwerlich bedient werden kann (Flächenverfügbarkeit und Umweltauflagen). Ein zunehmender Bedarf an modernen Büroflächen ist auszumachen. Zudem gibt es eine Nachfrage nach Wohnraum bei steigenden Miet- und Kaufpreisen, die deutlich unterhalb des Münchner Niveaus liegen.

Nördliche Metropolregion

Hallertau und Ingolstadt

Die Hallertau umfasst hauptsächlich Ingolstadt sowie den Landkreis Eichstätt, Landkreis Kelheim, Landkreis Pfaffenhofen an der Ilm und Landkreis Neuburg-Schrobenhausen. Landschaftsprägend und weiterhin wirtschaftlich bedeutsam ist der Hopfenanbau sowie weitere Sonderkulturen (u.a. Spargel). Verkehrlich ist die Region über die A9 sowie A93 und die Nähe zum Flughafen München hervorragend angebunden.

Ingolstadt ist eine der zukunftsträchtigsten und wohlhabendsten Großstädte Deutschlands sowie Zentrum des Automobilbaus mit einer starken Zuliefererindustrie, Maschinenbau, Kunststoffverarbeitung und chemischen Industrie sowie Logistik. Auch Forschung und Bildung sind stark vertreten. Dies führt zu höhen Löhnen und starken Pendlerströmen.

Die Nähe zu München führt zu starkem Zuzug sowie Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Mietwohnungen bei einem kontinuierlich steigenden Preisniveau. Flächen für Industrieunternehmen sowie Logistikflächen sind weitgehend erschöpft, weshalb auch neue Standorte gesucht sind. Büroimmobilien bleiben weiterhin gefragt. Das Outlet Center Ingolstadt Village ergänzt das Einzelhandelsangebot in der Region. Ein wachsender Tourismus- und Freizeitwert steigert moderat die Nachfrage nach Gastgewerbe- und Hotelimmobilien.

Landshut und benachbarte niederbayerische Landkreise

Landshut als niederbayerische Bezirkshauptstadt ist an der Isar gelegen und verfügt über eine günstige Verkehrsanbindung über die A92 sowie durch die Nähe zum Flughafen München. Die Stadt ist ein bedeutendes regionales Verwaltungszentrum in attraktiver Lage. Der nordöstlich gelegene ländlich geprägte Landkreis Dingolfing-Landau kann durch die Ansiedlung von BMW und dem damit einhergegangem Aufbau einer Zulieferindustrie funktional der Metropolregion zugerechnet werden. Die Region präsentiert sich als nachgefragter Wohnstandort für Reihenhäuser, Doppelhaushälften, sowie Wohnungen. Büroflächen konzentrieren sich tendenziell auf Landshut sowie Gewerbe- und Logistikflächen eher entlang der A 92. Die Abhängigkeit von BMW führt zu monostrukturellen Risiken.

Westliche Metropolregion

Wirtschaftsregion A³

Die Wirtschaftsregion A³ umfasst die Stadt Augsburg sowie den Landkreis Augsburg und Landkreis Aichach-Friedberg. Sie verbindet eine traditionsreiche Industrielandschaft im Maschinen- und Fahrzeugbau mit wachsender Innovationskraft in Luft- und Raumfahrt, Robotik und Umwelttechnik ist ein wichtiger Logistikstandort. Sie ist von einer positiven Wirtschaftsentwicklung geprägt.

Augsburg ist das wirtschaftliche, kulturelle und politische Zentrum Bayerisch-Schwabens. Die Stadt übernimmt zentrale Versorgungsfunktionen für das Umland und gilt als „Entlastungsraum“ für München, da hohe Münchner Immobilienpreise zu einem starkem Zuzug führen.

Die Region ist ein dynamischer Wohn- und Gewerbestandort, was einen wachsenden Bedarf an Wohnquartieren aber auch Büroflächen bedingt. Durch die Lage an der A8 ist ferner eine hohe Nachfrage nach Logistik- und Produktionsflächen vorhanden.

Landkreise Landsberg am Lech sowie Ostallgäu

Der Landkreis Landsberg am Lech sowie Landkreis Ostallgäu sind nur in geringem Umfang funktional und strukturell der Metropolregion zuzurechnen. Der nördliche Teil von Landsberg am Lech weist hauptsächlich entlang der A96 Ähnlichkeiten mit dem südlichen Speckgürtel auf. Durch den touristischen Bezug sowie der landwirtschaftlichen Basis und mittelständischen Betrieben hat der südliche Teil sowie der Landkreis Ostallgäu Ähnlichkeiten mit dem Oberland.