Freizeitimmobilien

Der Marktwert von Freizeitimmobilien wie einer Jagdhütte, Bootshaus, Laube, Berghütte oder Weinberghütte, aber auch Schrebergärten hängt nicht nur von Lage, Zustand und Ausstattung ab, sondern auch besonders von rechtlichen Gegebenheiten, denn viele Hütten besitzen „nur“ eine Genehmigung für Freizeit- oder Nebenzwecke, teilweise auch ausschließlich für land- oder forstwirtschaftliche Nutzung. Eine dauerhafte Wohnnutzung oder gar eine Erweiterung ist dabei i.d.R. kaum möglich. Hinzu kommt, dass die Hütten oft in sensiblen Lagen stehen – etwa am Seeufer, in den Bergen oder inmitten von Weinbergen. Diese Standorte unterliegen häufig strengen naturschutz-, wasser- oder forstrechtlichen Vorgaben. Auch Bestandsschutz spielt eine wichtige Rolle: Während ältere Gebäude im Regelfall weiter zu nutzen sind, kann ein Wiederaufbau nach Abriss ausgeschlossen sein.

Für die Wertermittlung bedeutet dies, dass nicht nur das Grundstück sowie das Gebäude selbst und seine Ausstattung betrachtet werden können. Vielmehr ist genau zu prüfen, welche rechtliche Nutzung zulässig ist, ob Modernisierungen oder Umbauten erlaubt wären und ob ein Bestandsschutz tatsächlich greift. Ist eine weitere Nutzung zu bejahen, übersteigt der Marktwert die im Regelfall den verhältnismäßig geringen Sachwert für Grundstück (ggf. abzuleiten aus dem land- und forstwirtschaftlicher Bodenrichtwert) und einfachen Gebäuden (i.d.R. minimale Erschließung) deutlich. V.a. in Abhängigkeit der Lage kann eine zahlungskräftige Nachfrage nach solchen sehr selten angebotenen Immobilien sehr hoch sein, weshalb ein entsprechender Marktanpassungsfaktor sachverständig zu ermitteln ist.

Infrarot-Heizungen

In der aktuellen Diskussion über Heizmöglichkeiten werden Infrarot-Heizungen – trotz ihrer vielfältigen Vorteile – erstaunlich wenig gewürdigt. Sie unterscheiden sich grundsätzlich von klassischen Heizsystemen: Während herkömmliche Heizungen überwiegend die Raumluft erwärmen, strahlt eine IR-Heizung Wärme in Form von Infrarotstrahlen ab, die feste Körper und Oberflächen direkt erwärmen. Zudem sind IR-Heizungen einfach zu installieren – sie benötigen nur einen Stromanschluss. Rohrleitungen, Heizkörper oder Kesselanlagen sind nicht erforderlich.

Die gesundheitlich unbedenkliche sowie behagliche Strahlungswärme wird als angenehm empfunden, da Wände, Möbel und Menschen direkt erwärmt werden. Dadurch entsteht ein Klima ähnlich wie bei Sonnenstrahlen. Zudem sinkt das das Risiko von Schimmelbildung, da Wände trocken bleiben und es wird weniger Staub aufgewirbelt als bei Konvektionsheizungen. Zudem sind nur geringe Investitionskosten nötig, da nur die IR-Heizung (i.d.R. einige hundert Euro pro Stück) anzuschaffen sind, und es fallen kaum Wartungs- oder Reparaturkosten an. IR-Heizungen sind in verschiedenen Formen (Wand-, Decken- oder Bildheizung) erhältlich und können dezent in die Raumgestaltung integriert werden. Durch den Bezug von Ökostrom, ist die Heizung im Betrieb CO₂-frei. Ggf. nachteilig ist, dass die Betriebskosten direkt von (hohen) Strompreisen abhängig sind. Die Wirtschaftlichkeit ist damit im Vergleich der Investitions- und Wartungskosten zu den Betriebskosten zu eruieren. Ebenso könnte das Stromnetz einen limitierenden Faktor darstellen.

Ermittlung von Instandhaltungskosten

Die Peters’sche Formel dient dazu, die Höhe der notwendigen jährlichen Instandhaltungsrücklage über die wirtschaftliche Lebensdauer eines Gebäudes abzuschätzen. Ausgangspunkt sind dabei die Baukosten des Gebäudes und dem Grundgedanken, dass ein Gebäude über seine Lebensdauer hinweg vollständig „wieder instandgesetzt“ werden muss. Empirisch ermittelt wurde, dass diese Instandhaltungskosten bei Wohnimmobilien das 1,5-fache der Baukosten ausmachen und dann auf die Gesamtnutzungsdauer umzulegen sind. Ferner entfallen in Mehrfamilienhäusern auf das Gemeinschaftseigentum rund 70% und auf das Sondereigentum rund 30%. Sachverständig zu beurteilen ist, wie die ursprünglichen bzw. heutigen Baukosten zu bewerten sind.