Ein Verkehrswertgutachten stellt nach objektiver Bewertung den Verkehrswert eines Grundstücks fest, gegebenenfalls mit bestehender / geplanter Immobilie oder sonstiger Nutzung. Im Gegensatz zu Schätzungen wie Wertermittlungen im Internet oder Maklerfeststellungen werden in einem Verkehrswertgutachten sämtliche relevanten Einflussfaktoren detailliert dargestellt und bewertet. Im Idealfall sollte der Leser des Gutachtens einen vollumfassenden Eindruck von Grundstück und Immobilie gewinnen, so als sei er selbst vor Ort gewesen.

Natürlich kann jeder den Wert eines Grundstücks schätzen, das reicht in vielen einfachen Fällen auch aus – das Verkehrswertgutachten eines zertifizierten oder öffentlich bestellten Sachverständigen stellt aber eine Feststellung des möglichen Verkehrswertes dar und ist eben keine Schätzung. Insofern genießt das Ergebnis eines qualifizierten Sachverständigen mehr Glauben und Gewicht, wenn ein rechtssicherer Wert benötigt wird. Dementsprechend sind wir nicht nur für Privatkunden, sondern auch im steigenden Ausmaß für Anwälte, Steuerberater und Gerichte tätig. Klassische Anwendungsfälle sind Wertfeststellungen bei Erbschaften, Finanzamtsentscheidungen, Anfangswerte in Eheverträgen, Endwerte bei Scheidungen, Zwangsversteigerungen und staatlichen Eingriffen in das Eigentum. Auch bei Unternehmensbewertungen, Projektentwicklungen, Ver-/Kauf und Vermietung sowie der Zweitverwertung ist unsere Expertise gefragt. Falls Sie sich nicht sicher sind, ob ein Verkehrswertgutachten oder eine andere Form der Bewertung für Ihr Vorhaben sinnvoll ist – sprechen Sie uns an, wir geben Ihnen gerne in einem kostenlosen Beratungsgespräch genaue Auskunft über unsere Möglichkeiten, Ihnen zu helfen.

Bei Rechtsstreitigkeiten ist es nicht unüblich, dass beide Parteien unterschiedliche Gutachten vorliegen. Falls das Gericht sich nicht auf eines der Gutachten festlegen möchte, erstellen wir ein Schiedsgutachten, in dem die vorliegenden Gutachten gewürdigt und gegebenenfalls auf Fehler hingewiesen wird. Bei groben Unstimmigkeiten kann auch die Erstellung eines Drittgutachtens in Frage kommen.

Falls Sie mit einem Gutachten konfrontiert werden, können wir für Sie prüfen, ob dieses plausibel ist oder ob Fehler vorliegen, die Ihnen zum Nachteil gereichen. Eine Plausibilitätsprüfung ist kostengünstiger und schneller als ein eigenes Verkehrswertgutachten.

Der Wert einer Immobilie ändert sich über die Zeit, insbesondere wenn äußere Umstände auf die Immobilie einwirken. Wenn wir in der Vergangenheit bereits ein Verkehrswertgutachten für Ihre Immobilie erstellt haben, können wir darauf aufbauend eine Aktualisierung vornehmen und auf Wunsch die Wertänderung durch eine Beeinflussung hervorheben.

Neben der allgemein bekannten Belastung durch Schuldrechte (Hypothek, Grundpfandbrief etc.) können weitere rechtliche Gegebenheiten ein Grundstück belasten. Diese müssen nicht unbedingt im Grundbuch eingetragen oder aktuell ausgeübt werden, um einen Einfluss auf den Verkehrswert eines Grundstücks zu entfalten. Einen Überblick über die möglichen Rechte und Belastungen gibt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021, § 46):

• grundstücksgleiche Rechte

Bezogen auf Grundstücke fällt darunter das Erbbaurecht. Der Rechteinhaber erhält dadurch für eine begrenzte Zeit alle Rechte und Pflichten eines Eigentümers; er zahlt im Gegenzug für das Recht einen meist monatlichen oder jährlichen Erbbauzins. Wohnungs- und Teileigentum wird nicht als grundstücksgleiches Recht betrachtet.

• beschränkte dingliche Rechte

Sie gewähren ihrem Inhaber nur einen Teil der Rechte des Eigentümers und werden in Nutzungsrechte (beispielsweise Grunddienstbarkeiten wie Leitungs- und Wegerechte oder persönliche Dienstbarkeiten wie Dauerwohn- und Nutzungsrechte oder Nießbrauch) und Verwertungsrechte (Reallasten wie finanzielle oder sachliche wiederkehrende Leistungen an Dritte und Grundpfandrechte für Hypotheken, Grund- und Rentenschulden). Die auch hierunter fallenden Erwerbsrechte (Vorkaufsrechte und Vormerkungen) sind eher juristischer interessant und beeinflussen den Verkehrswert nicht oder nur geringfügig.

• Baulasten

Eine Baulast verpflichtet den Eigentümer oder den Besitzer eines Grundstücks die in der Baulast beschriebenen Dinge zu dulden, zu unterlassen oder sogar selbst zu tun. Oftmals handelt es sich dabei um „praktische Notwendigkeiten“ wie die Duldung der Überfahrt zu einem anderen Grundstück, Einschränkungen der Bebaubarkeit durch beispielsweise Duldung von Stellplätzen, Abstandsflächen, Überbauungen oder auch die Übernahme von Verkehrssicherungspflichten zu Gunsten Dritter.

• grundstücksbezogene gesetzliche Beschränkungen des Eigentums

Eigentum verpflichtet – nach diesem Grundsatz erteilt der Gesetzgeber über seine nachgeordneten Behörden den Eigentümern von Grundstücken vielfältige Auflagen, die sich als wertbeeinflussend erweisen können wie Denkmalschutz als Bau- oder Bodendenkmal oder weitgreifende Naturschutzauflagen. Aber auch Auflagen zur Abstandsflächenübernahme, Altlastenverdachtsflächen, Bauplanungs- und Bauordnungsrechte und gesetzliche Nachbarschaftsrechte können den Wert eines Grundstücks teilweise massiv beeinflussen.

• miet-, pacht- und wohnungsrechtliche Bindungen

Insbesondere bei der staatlichen Bauförderung können Förderprogramme an Auflagen geknüpft sein, etwa Mietpreisbindungen oder Belegungsbindungen nach der sozialen Wohnraumförderung. Auch aus besonderen Mietverhältnissen können wertrelevante Rechte und Pflichten entstehen.

Wir berechnen für Sie den Wert der auf Ihrem Grundstück liegenden Rechte und Belastungen und beraten Sie gerne vor der Einräumung dieser Rechte über die daraus resultierenden Konsequenzen. Insbesondere wenn Sie als Eigentümer bei Enteignungs-, Umlegungs- oder Sanierungsmaßnahmen nach Baugesetzbuch einen Eingriff in Ihr Eigentum hinnehmen sollen, ist eine marktkonforme Bewertung der Auswirkungen grundlegend für das weitere Verfahren gegenüber Behörden.

Der Mietmarkt ist in Deutschland insbesondere in den Ballungszentren sehr angespannt. Die Kombination aus zu geringem Angebot, erhöhter Nachfrage und hoher Inflation in den letzten Jahren hat die Mietpreise um teilweise 30 % bis 50 % ansteigen lassen. Mieter kommen in Schwierigkeiten, da das Nettoeinkommen meist nicht im gleichen Maß mitgewachsen ist und die restlichen allgemeinen Lebenshaltungskosten sich auch verteuert haben. Vermieter müssen die gestiegenen allgemeinen Kosten weitergeben, damit eine Vermietung überhaupt noch wirtschaftlich sinnvoll dargestellt werden kann. Ein Mieterhöhungsverlangen in dieser Situation führt dementsprechend oft zu Unstimmigkeiten. Der Gesetzgeber gibt hier einen Rahmen vor, der einerseits eine Mietpreisüberhöhung oder sogar Mietwucher verhindert, andererseits aber auch die berechtigten Interessen des Vermieters schützt.

Wir erstellen für Sie ein Mietwertgutachten, egal ob Sie als Mieter ein Mieterhöhungsgesuch als zu hoch ansehen oder ob Sie als Vermieter eine rechtlich belastbare Grundlage für Ihr Gesuch benötigen. In beiden Fällen bewerten wir objektiv nach rechtlichen Maßstäben, so dass unser Gutachten im weiteren Verlauf eine sichere Argumentationsgrundlage darstellt.

Der Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie ist meinst eine Lebensaufgabe, für die eine größtmögliche Planungssicherheit sinnvoll ist. Die Auswahl der individuell passenden Immobilie und eine möglichst gesicherte Finanzierung ist sicherlich ein Hauptaspekt – aber was nutzt langfristig eine schöne Immobilie in einer Umgebung, die sich ganz anders entwickelt, als man es sich gewünscht hätte? Wir erstellen Ihnen zu einer bestimmten Immobilie ein Standortgutachten und prognostizieren die möglichen Entwicklungspfade der Region. Falls Sie nur eine grobe Vorstellung haben, wo es hingehen soll, geben wir Ihnen für Ihre präferierten Gegenden eine aktuelle Lagebewertung und einen Ausblick auf mögliche Entwicklungen an die Hand.

Auch dem Verkauf einer Immobilie sollte eine sorgfältige Planung voraus gehen. Welchen Preis kann ich realistisch erzielen und ist ein Verkauf überhaupt die beste Lösung? Falls die Immobilie doch in irgendeiner Form erhalten werden soll, bieten sich diverse Möglichkeiten der Eigentumsverwertung abseits eines Verkaufs an. Wir beraten Sie zu den verschiedenen Möglichkeiten und stellen Ihnen die finanziellen Auswirkungen dar.

Vielleicht ist eine Vermietung der gewünschte Weg. Insbesondere für Erstvermieter stellt sich die Frage, wie hoch eine angemessene und vor allem auch rechtssichere Miete angesetzt werden kann, welche weiteren Kosten auf den Vermieter zukommen und wo noch unerkannte Fallstricke lauern. Wir beraten Sie gerne zur Ausgestaltung eines Vermietungsprojekts und helfen Ihnen bei der Auswahl eines geeigneten Maklers oder in der Selbstvermarktung.

Das eigene Haus oder die Wohnung ist mittlerweile zu groß geworden oder passt nicht mehr zum eigenen Lebensentwurf oder soll nun an die Kinder übergeben werden, die selbst eine Familie gründen. Eine Alterssicherung soll dabei weiterhin bestehen bleiben. Hierfür gibt es vielfältige Gestaltungsmöglichkeiten, vom zugesicherten Wohnraum über regelmäßige gesicherte Rentenzahlungen bis zu einer quit-pro-quo-Vereinbarung für die nächste Wohnung.

Die verschiedenen Veräußerungsmodelle, die die finanzielle Alterssicherung für Immobilienbesitzer erleichtern und gleichzeitig den Verbleib im Eigenheim ermöglichen sollen, werden unter unterschiedlichen Namen wie Teilverkauf, Immobilienverrentung, Rückmietverkauf, Sell and lease back oder auch Umkehr- bzw. Rückwärtshypothek angeboten. Jedes Modell hat seine Vorteile – aber vor allem auch teils gravierende Nachteile.

Wir prüfen für Sie vorliegende Angebote und klären Sie über Chancen und Risiken und eventuelle Alternativen auf. Bitte beachten Sie, dass wir aus rechtlichen Gründen keine Steuer-, Finanz- oder Anlageberatung geben dürfen.