Gutachten
Im Rahmen einer Immobilienbewertung können unterschiedliche Bewertungsverfahren zu unterschiedlichen Bewertungsanlässen Anwendung finden. Häufige Fragen rund um die Immobilienbewertung haben wir unter unseren FAQ zusammengefasst.
Bewertungsverfahren
Wir bewerten mit den gängigen Bewertungsmöglichkeiten entsprechend der ImmoWertV. Je nach Art des zu bewertenden Objekts sowie der zur Verfügung stehenden Daten wird das geeignete Verfahren zur Bewertung herangezogen. Stets ist die Eignung der Daten durch den Sachverständigen zu prüfen sowie Zwischenergebnisse anhand der Sachkenntnis des Gutachters an objektspezifische Besonderheiten sowie die Marktgegebenheiten anzupassen. Flogende Verfahren werden angewendet.
I Vergleichwertverfahren
Vergleichswertverfahren
Der Wert für eine Immobilie wird durch einen Vergleich von Kaufpreisen ähnlicher Grundstücke ermittelt. Unterschiede zwischen den Vergleichsfällen werden durch Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Zu- und Abschläge ausgeglichen. Das Verfahren ist ideal zur Wertermittlung von Grundstücken sowie Immobilien, für die ausreichend Vergleichsfälle vorliegen, wie z.B. Wohnungen.
II Ertragswertverfahren
Ertragswertverfahren
Basis zur Ermittlung des Immobilienwertes sind nachhaltig erzielbare Mieten und die Bewirtschaftungskosten. Dieser sogenannte Reinertrag wird in Relation mit der Nutzungsdauer, dem Liegenschaftszinssatz sowie der Bodenwertverzinsung gebracht. Anwendung findet das Verfahren bei Immobilien, bei denen der Mietertrag im Vordergrund steht, wie z.B. Mehrfamilienwohnhäuser oder Gewerbeobjekte. Ähnlich in der Anwendung ist das Discounted Cash Flow Verfahren, welches z.B. bei internationalen Bewertungen Anwendung findet.
III Sachwertverfahren
Sachwertverfahren
Grundlage zur Wertermittlung sind genormte Herstellungskosten die entsprechend dem Alter des Bauwerks sowie ökonomischen und regionalen Gegebenheiten angepasst werden. Das Verfahren eignet sich vorwiegend für individuelle sowie eigengenutzte Immobilien, wie z.B. Einfamilienhäuser oder Produktionsstätten.
Bewertungsanlässe
Je nach Anlass werden unterschiedliche Gutachten benötig. Wir bieten folgende Arten von Gutachten an:
I Verkehrswertgutachten
Verkehrswertgutachten
Ein Verkehrswertgutachten stellt nach objektiver Bewertung den Verkehrswert eines Grundstücks samt Bebauung fest. Es werden in einem Verkehrswertgutachten sämtliche relevanten Einflussfaktoren detailliert dargestellt und bewertet. Im Idealfall sollte der Leser des Gutachtens einen vollumfassenden Eindruck von Grundstück und Immobilie gewinnen. Das Verkehrswertgutachten eines qualifizierten Sachverständigen ist nötig, wenn ein rechtssicherer Wert benötigt wird. Klassische Anwendungsfälle sind Wertfeststellungen bei Erbschaften, Finanzamtsentscheidungen, Anfangswerte in Eheverträgen, Endwerte bei Scheidungen, Zwangsversteigerungen und staatlichen Eingriffen in das Eigentum. Auch bei Unternehmensbewertungen, Projektentwicklungen, Verkaus, Kauf und Vermietung sowie der Zweitverwertung ist unsere Expertise gefragt.
Falls Sie sich nicht sicher sind, ob ein Verkehrswertgutachten oder eine andere Form der Bewertung für Ihr Vorhaben sinnvoll ist – sprechen Sie uns an, wir geben Ihnen gerne in einem kostenlosen Beratungsgespräch genaue Auskunft über unsere Möglichkeiten, Ihnen zu helfen.
II Schiedsgutachten, Plausibilitätsprüfung & Aktualisierung
Schiedsgutachten, Plausibilitätsprüfung & Aktualisierung
Bei Rechtsstreitigkeiten ist es nicht unüblich, dass beide Parteien unterschiedliche Gutachten vorlegen. Wenn das Gericht sich nicht auf eines der Gutachten festlegen möchte, erstellen wir ein Schiedsgutachten, in dem die vorliegenden Gutachten gewürdigt und gegebenenfalls auf Fehler hingewiesen wird. Liegen grobe Unstimmigkeiten vor, kann auch die Erstellung eines Drittgutachtens in Frage kommen.
Falls Sie mit einem Gutachten konfrontiert werden, können wir für Sie prüfen, ob dieses plausibel ist oder ob Fehler vorliegen, die Ihnen zum Nachteil gereichen. Eine Plausibilitätsprüfung ist kostengünstiger und schneller als ein eigenes Verkehrswertgutachten.
Der Wert einer Immobilie ändert sich über die Zeit, insbesondere wenn äußere Umstände auf die Immobilie einwirken. Wenn wir in der Vergangenheit bereits ein Verkehrswertgutachten für Ihre Immobilie erstellt haben, können wir darauf aufbauend eine Aktualisierung vornehmen und auf Wunsch die Wertänderung durch eine Beeinflussung hervorheben.
III Bewertung von und Beratung zu grundstücksbezogenen Rechten und Belastungen
Bewertung von und Beratung zu grundstücksbezogenen Rechten und Belastungen
Neben der allgemein bekannten Belastung durch Schuldrechte (Hypothek, Grundpfandbrief etc.) können weitere rechtliche Gegebenheiten ein Grundstück belasten. Diese müssen nicht unbedingt im Grundbuch eingetragen oder aktuell ausgeübt werden, um einen Einfluss auf den Verkehrswert eines Grundstücks zu entfalten.
Grundstücksgleiche Rechte
Bezogen auf Grundstücke fällt darunter das Erbbaurecht. Der Rechteinhaber erhält dadurch für eine begrenzte Zeit alle Rechte und Pflichten eines Eigentümers; er zahlt im Gegenzug für das Recht einen Erbbauzins. Wohnungs- und Teileigentum wird nicht als grundstücksgleiches Recht betrachtet.
Beschränkt dingliche Rechte
Beschränkt dingliche Rechte werden in Nutzungsrechte (beispielsweise Grunddienstbarkeiten wie Leitungs- und Wegerechte oder persönliche Dienstbarkeiten wie Dauerwohn- und Nutzungsrechte oder Nießbrauch) und Verwertungsrechte (Reallasten wie finanzielle oder sachliche wiederkehrende Leistungen an Dritte und Grundpfandrechte für Hypotheken, Grund- und Rentenschulden) unterteilt. Die auch hierunter fallenden Erwerbsrechte (Vorkaufsrechte und Vormerkungen) beeinflussen den Verkehrswert meist nur geringfügig.
Baulasten
Eine Baulast verpflichtet den Eigentümer oder den Besitzer eines Grundstücks die in der Baulast beschriebenen Dinge zu dulden, zu unterlassen oder sogar selbst zu tun. Oftmals handelt es sich dabei um „praktische Notwendigkeiten“ wie die Duldung der Überfahrt zu einem anderen Grundstück, Einschränkungen der Bebaubarkeit durch beispielsweise Duldung von Stellplätzen, Abstandsflächen, Überbauungen oder auch die Übernahme von Verkehrssicherungspflichten zu Gunsten Dritter.
Grundstücksbezogene gesetzliche Beschränkungen des Eigentums
Eigentum verpflichtet – nach diesem Grundsatz erteilt der Gesetzgeber über seine nachgeordneten Behörden den Eigentümern von Grundstücken vielfältige Auflagen, die sich als wertbeeinflussend erweisen können wie Denkmalschutz als Bau- oder Bodendenkmal oder weitgreifende Naturschutzauflagen. Aber auch Auflagen zur Abstandsflächenübernahme, Altlastenverdachtsflächen, Bauplanungs- und Bauordnungsrechte und gesetzliche Nachbarschaftsrechte können den Wert eines Grundstücks teilweise massiv beeinflussen.
Miet-, pacht- und wohnungsrechtliche Bindungen
Insbesondere bei der staatlichen Bauförderung können Förderprogramme an Auflagen geknüpft sein, etwa Mietpreisbindungen oder Belegungsbindungen nach der sozialen Wohnraumförderung. Auch aus besonderen Mietverhältnissen können wertrelevante Rechte und Pflichten entstehen. Wir berechnen für Sie den Wert der auf Ihrem Grundstück liegenden Rechte und Belastungen und beraten Sie gerne vor der Einräumung dieser Rechte über die daraus resultierenden Konsequenzen. Insbesondere wenn Sie als Eigentümer bei Enteignungs-, Umlegungs- oder Sanierungsmaßnahmen nach Baugesetzbuch einen Eingriff in Ihr Eigentum hinnehmen sollen, ist eine marktkonforme Bewertung der Auswirkungen grundlegend für das weitere Verfahren gegenüber Behörden.
IV Miet- und Pachtwertgutachten (Mieterhöhung durchsetzen oder anfechten), Ermittlung ortsüblicher Vergleichswerte
Miet- und Pachtwertgutachten, Ermittlung ortsüblicher Vergleichswerte
Der Mietmarkt ist in Deutschland insbesondere in den Ballungszentren sehr angespannt. Die Kombination aus zu geringem Angebot, erhöhter Nachfrage und hoher Inflation in den letzten Jahren hat die Mietpreise massiv ansteigen lassen. Mieter kommen in Schwierigkeiten, da das Nettoeinkommen meist nicht im gleichen Maß mitgewachsen ist und die restlichen allgemeinen Lebenshaltungskosten sich auch verteuert haben. Vermieter müssen die gestiegenen allgemeinen Kosten weitergeben, damit eine Vermietung wirtschaftlich sinnvoll dargestellt werden kann. Ein Mieterhöhungsverlangen in dieser Situation führt dementsprechend oft zu Unstimmigkeiten. Der Gesetzgeber gibt hier einen Rahmen vor, der einerseits eine Mietpreisüberhöhung oder sogar Mietwucher verhindert, andererseits aber auch die berechtigten Interessen des Vermieters schützt.
Wir erstellen für Sie ein Mietwertgutachten, egal ob Sie als Mieter ein Mieterhöhungsgesuch als zu hoch ansehen oder ob Sie als Vermieter eine rechtlich belastbare Grundlage für Ihr Gesuch benötigen. In beiden Fällen bewerten wir objektiv nach rechtlichen Maßstäben, so dass unser Gutachten im weiteren Verlauf eine sichere Argumentationsgrundlage darstellt.
V Kauf-, Verkauf- und Vermietungsberatung
Kauf-, Verkauf- und Vermietungsberatung
Der Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie ist meinst eine Lebensaufgabe, für die eine größtmögliche Planungssicherheit sinnvoll ist. Die Auswahl der individuell passenden Immobilie und eine möglichst gesicherte Finanzierung ist sicherlich ein Hauptaspekt – aber was nutzt langfristig eine schöne Immobilie in einer Umgebung, die sich ganz anders entwickelt, als man es sich gewünscht hätte? Wir erstellen Ihnen zu einer bestimmten Immobilie ein Standortgutachten und prognostizieren die möglichen Entwicklungspfade der Region. Falls Sie nur eine grobe Vorstellung haben, wo es hingehen soll, geben wir Ihnen für Ihre präferierten Gegenden eine aktuelle Lagebewertung und einen Ausblick auf mögliche Entwicklungen an die Hand.
Auch dem Verkauf einer Immobilie sollte eine sorgfältige Planung voraus gehen. Welchen Preis kann ich realistisch erzielen und ist ein Verkauf überhaupt die beste Lösung? Falls die Immobilie doch in irgendeiner Form erhalten werden soll, bieten sich diverse Möglichkeiten der Eigentumsverwertung abseits eines Verkaufs an. Wir beraten Sie zu den verschiedenen Möglichkeiten und stellen Ihnen die finanziellen Auswirkungen dar.
Vielleicht ist eine Vermietung der gewünschte Weg. Insbesondere für Erstvermieter stellt sich die Frage, wie hoch eine angemessene und vor allem auch rechtssichere Miete angesetzt werden kann, welche weiteren Kosten auf den Vermieter zukommen und wo noch unerkannte Fallstricke lauern. Wir beraten Sie gerne zur Ausgestaltung eines Vermietungsprojekts und helfen Ihnen bei der Auswahl eines geeigneten Maklers oder in der Selbstvermarktung.
VI Prüfung von Immobilienverrentung oder Teilverkauf
Immobilienverrentung oder Teilverkauf
Das eigene Haus oder die Wohnung ist mittlerweile zu groß geworden oder passt nicht mehr zum eigenen Lebensentwurf oder soll nun an die Kinder übergeben werden. Eine Alterssicherung soll dabei weiterhin bestehen bleiben. Hierfür gibt es vielfältige Gestaltungsmöglichkeiten, vom zugesicherten Wohnraum über regelmäßige gesicherte Rentenzahlungen bis zu einer quit-pro-quo-Vereinbarung für die nächste Wohnung. Die verschiedenen Veräußerungsmodelle, die die finanzielle Alterssicherung für Immobilienbesitzer erleichtern und gleichzeitig den Verbleib im Eigenheim ermöglichen sollen, werden unter unterschiedlichen Namen wie Teilverkauf, Immobilienverrentung, Rückmietverkauf, Sell and lease back oder auch Umkehr- bzw. Rückwärtshypothek angeboten.
Jedes Modell hat seine Vorteile – aber vor allem auch teils gravierende Nachteile. Wir prüfen für Sie vorliegende Angebote und klären Sie über Chancen und Risiken und eventuelle Alternativen auf. Bitte beachten Sie, dass wir aus rechtlichen Gründen keine Steuer-, Finanz- oder Anlageberatung geben dürfen.